Avec le confinement et les mesures sanitaires, beaucoup d\u2019acteurs \u00e9conomiques souffrent. Apr\u00e8s les relations entre les locataires commerciaux et leurs bailleurs, de nombreuses d\u2019incertitudes juridiques demeurent, notamment, pour les locataires qui peuvent continuer leurs activit\u00e9s mais accusent une baisse de leur chiffre, et un peu moins, pour les commerces qui ont d\u00fb fermer. Avec la reprise des chantiers, les promoteurs et entrepreneurs tentent, \u00e0 pr\u00e9sent, de tirer leur \u00e9pingle du jeu.<\/p>\n
Beaucoup d\u2019acqu\u00e9reurs en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement se sont vu notifier r\u00e9cemment des courriers et\/ou des avenants pour annoncer que leur chantier va prendre du retard, voire m\u00eame qu\u2019ils doivent supporter des surco\u00fbts.<\/p>\n
Il est vrai que suite aux mesures sanitaires de confinement mises en place, de plus en plus d\u2019acteurs \u00e9conomiques connaissent des difficult\u00e9s de liquidit\u00e9.<\/p>\n
Les aides gouvernementales \u00e9tant pour partie inad\u00e9quates et peinent souvent \u00e0 arriver, certaines entreprises ont eu tendance \u00e0 ne pas payer leurs fournisseurs. Cette technique pr\u00e9sente un grave risque syst\u00e9mique, m\u00eame si les tribunaux ne prononcent pour l\u2019instant pas de faillites et tardent \u00e0 d\u00e9livrer des titres aux cr\u00e9anciers impay\u00e9s. Cette tendance ne signifie toutefois pas que la crise profite aux mauvais payeurs car des moyens juridiques efficaces existent pour y rem\u00e9dier.<\/p>\n
Avec la r\u00e9ouverture des chantiers sous certaines conditions \u00e0 partir du 20 avril 2020, les promoteurs et constructeurs se tournent maintenant vers leurs clients-acqu\u00e9reurs en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement.<\/p>\n
Force est de constater que les mesures d\u2019hygi\u00e8ne et de s\u00e9curit\u00e9 sur les chantiers ont d\u00fb \u00eatre adapt\u00e9es et les entrepreneurs attendent du ma\u00eetre d\u2019ouvrage qu\u2019il supporte les co\u00fbts additionnels engendr\u00e9s par ces dispositions, en sollicitant un surco\u00fbt de quelques pourcents par rapport au march\u00e9 initial. De plus, ils indiquent que des retards de livraison sont \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n
Il convient de s\u2019int\u00e9resser quant \u00e0 lic\u00e9it\u00e9 des pr\u00e9tentions des constructeurs, face \u00e0 un contexte exceptionnel et des figures juridiques qui sont susceptibles de trouver application.<\/p>\n
Est-ce qu\u2019une partie peut unilat\u00e9ralement obliger son cocontractant \u00e0 r\u00e9viser les termes du contrat ?<\/p>\n
Il ne s\u2019agit pas d\u2019un moyen pour r\u00e9viser les termes du contrat mais il est courant de faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la th\u00e9orie de la \u00ab force majeure \u00bb lors de probl\u00e8mes d\u2019ex\u00e9cution du contrat. Elle d\u00e9coule des axiomes latins \u00ab Ubi maior, minor cessat \u00bb et \u00ab Nemo impossibilia tenetur \u00bb.<\/p>\n
Ce principe figure \u00e0 l\u2019article 1148 du Code civil : \u00ab il n\u2019y a lieu \u00e0 aucun dommages-int\u00e9r\u00eats lorsque, par suite d\u2019une force majeure ou d\u2019un cas fortuit, le d\u00e9biteur a \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9 de donner ou de faire ce \u00e0 quoi il \u00e9tait oblig\u00e9, ou a fait ce qui lui \u00e9tait interdit \u00bb.<\/p>\n
En l\u2019absence de d\u00e9finition expresse entre parties, la jurisprudence a d\u00e9velopp\u00e9 trois conditions que doit n\u00e9cessairement remplir la force majeure : ext\u00e9riorit\u00e9, impr\u00e9visibilit\u00e9 et irr\u00e9sistibilit\u00e9.<\/p>\n
Sans trop rentrer dans le d\u00e9tail, la condition de l\u2019irr\u00e9sistibilit\u00e9 m\u00e9rite discussion car celle-ci doit \u00eatre totale et d\u00e9finitive, l\u2019impossibilit\u00e9 temporaire ou partielle ne constituant pas un cas de force majeure.<\/p>\n
Les op\u00e9rateurs du secteur immobilier ont bien \u00e9videmment rencontr\u00e9 des difficult\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution, mais il est discutable que les 36 jours d\u2019interruption des chantiers (du 16 mars au 20 avril 2020) et les nouvelles mesures d\u2019hygi\u00e8ne (\u00e9num\u00e9r\u00e9es dans le R\u00e8glement grand-ducal du 17 avril 2020 portant introduction d’une s\u00e9rie de mesures en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 et sant\u00e9 au travail dans le cadre de la lutte contre le Covid-19) suffisent \u00e0 remettre en cause l\u2019\u00e9conomie du contrat<\/p>\n
\u00c0 cet \u00e9gard, la th\u00e9orie dite de l\u2019impr\u00e9vision semble bien plus pertinente : il s\u2019agit de la possibilit\u00e9 de revoir le contrat par la survenance de circonstances impr\u00e9visibles rendant l\u2019ex\u00e9cution excessivement on\u00e9reuse pour les cocontractants.<\/p>\n
L\u2019impr\u00e9vision constitue une exception majeure au principe de la force obligatoire des contrats et elle d\u00e9rive de l\u2019obligation qui incombe aux parties d\u2019ex\u00e9cuter le contrat de bonne foi.<\/p>\n
La th\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision existe en droit allemand et a connu des applications pr\u00e9toriennes en droit administratif fran\u00e7ais avant d\u2019\u00eatre codifi\u00e9e par le nouvel article 1195 du Code civil fran\u00e7ais. Elle permet au juge de modifier les dispositions contractuelles au changement des conditions de l\u2019ex\u00e9cution, qui ne pouvaient pas \u00eatre raisonnablement pr\u00e9vues lors de la conclusion du contrat :<\/p>\n
\u00ab Si un changement de circonstances impr\u00e9visibles lors de la conclusion du contrat rend l\u2019ex\u00e9cution excessivement on\u00e9reuse pour une partie qui n\u2019avait pas accept\u00e9 d\u2019en assumer le risque, celle-ci peut demander une ren\u00e9gociation du contrat \u00e0 son cocontractant. Elle continue \u00e0 ex\u00e9cuter ses obligations durant la ren\u00e9gociation. En cas de refus ou d\u2019\u00e9chec de la ren\u00e9gociation, les parties peuvent convenir de la r\u00e9solution du contrat, \u00e0 la date et aux conditions qu\u2019elles d\u00e9terminent, ou demander d\u2019un commun accord au juge de proc\u00e9der \u00e0 son adaptation. A d\u00e9faut d\u2019accord dans un d\u00e9lai raisonnable, le juge peut, \u00e0 la demande d\u2019une partie, r\u00e9viser le contrat ou y mettre fin, \u00e0 la date et aux conditions qu\u2019il fixe \u00bb.<\/p>\n
Pour le moment cette th\u00e9orie n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment ent\u00e9rin\u00e9e par les tribunaux luxembourgeois, de sorte que les constructeurs devraient esp\u00e9rer un revirement de jurisprudence pour prosp\u00e9rer dans leurs pr\u00e9tentions, ce qui d\u2019ailleurs n\u2019est pas forc\u00e9ment exclu dans les conditions sans pr\u00e9c\u00e9dent qui caract\u00e9risent cette pand\u00e9mie, qui a d\u00e9j\u00e0 boulevers\u00e9 de nombreuses habitudes.<\/p>\n
Le rempart des d\u00e9tracteurs de la th\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision a toujours \u00e9t\u00e9 l\u2019arr\u00eat historique de la Cour de cassation fran\u00e7aise \u00ab Canal de Craponne \u00bb, suivant lequel le contrat cristallise la loi immuable entre parties et aucun juge ne saurait, au nom d\u2019un principe d\u2019\u00e9quit\u00e9, porter atteinte \u00e0 la force obligatoire de la loi des parties.<\/p>\n
\u00ab Pacta sunt servanda \u00bb disaient les romains, ce qui constitue le principe le plus ancien du droit international public et, \u00e0 bien y r\u00e9fl\u00e9chir, un principe \u00e0 la base de toute civilisation humaine, pour citer Rousseau et son \u00ab Contrat social \u00bb.<\/p>\n
\u00c0 la lumi\u00e8re de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, les contrats peuvent pr\u00e9voir une clause dite de \u00ab Hardship \u00bb, qui permet \u00e0 l’une comme \u00e0 l’autre des parties signataires d’exiger que s’ouvre une nouvelle n\u00e9gociation, lorsque la survenance d’un \u00e9v\u00e8nement bouleverse gravement l’\u00e9quilibre des prestations pr\u00e9vues au contrat.<\/p>\n
Il est \u00e9galement possible de pr\u00e9voir d\u2019autres stipulations contractuelles qui permettent d\u2019avoir un peu plus de flexibilit\u00e9 dans l\u2019ex\u00e9cution des contrats en l\u2019absence de fondement r\u00e8glementaire pour exiger une adaptation en fonction des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n
En tout \u00e9tat de cause, le d\u00e9bat reste ouvert et le mot de la fin est loin d\u2019\u00eatre donn\u00e9. Pour l\u2019instant, il convient de dire que la crise ne profite \u00e0 personne mais avec la r\u00e9ouverture imminente des tribunaux, il sera int\u00e9ressant de suivre les \u00e9ventuelles \u00e9volutions jurisprudentielles eu \u00e9gard aux circonstances exceptionnelles r\u00e9centes.<\/p>\n
Toujours est-il qu\u2019avant d\u2019en arriver l\u00e0, pour l\u2019une ou pour l\u2019autre partie, une concertation avec l\u2019avocat pourrait aider pour r\u00e9examiner les contrats, les modifier ou ren\u00e9gocier, voire pour analyser les enjeux et les meilleures options au cas par cas. Les premi\u00e8res situations de blocage se profilent, faute d\u2019avanc\u00e9e constructive entre les parties qui insistent sur leur position et l\u2019avocat conciliateur pourrait alors aider les parties \u00e0 trouver une solution qui convienne \u00e0 tous.<\/p>\n
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Avec le confinement et les mesures sanitaires, beaucoup d\u2019acteurs \u00e9conomiques souffrent. Apr\u00e8s les relations entre les locataires commerciaux et leurs bailleurs, de nombreuses d\u2019incertitudes juridiques demeurent, notamment, pour les locataires qui peuvent continuer leurs activit\u00e9s mais accusent une baisse de leur chiffre, et un peu moins, pour les commerces qui ont d\u00fb fermer. Avec la … <\/p>\n