
{"id":18379,"date":"2020-12-31T13:00:41","date_gmt":"2020-12-31T13:00:41","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kaufholdreveillaud.lu\/?p=2938"},"modified":"2023-11-14T18:18:01","modified_gmt":"2023-11-14T17:18:01","slug":"vivre-avec-le-droit-de-preemption","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kaufholdreveillaud.lu\/fr\/vivre-avec-le-droit-de-preemption\/","title":{"rendered":"Vivre avec le droit de pr\u00e9emption"},"content":{"rendered":"<p>Bien que le droit de pr\u00e9emption peut avoir diff\u00e9rentes sources (il peut \u00eatre stipul\u00e9 dans un contrat, d\u00e9couler d\u2019une situation particuli\u00e8re telle l\u2019indivision ou une location), il existe en mati\u00e8re immobili\u00e8re, un droit de pr\u00e9emption d\u2019origine l\u00e9gale. Que ce soit un voisin soucieux d\u2019acheter des parcelles adjacentes pour agrandir ses terres ou un professionnel de l\u2019immobilier qui souhaite r\u00e9aliser un projet, le droit de pr\u00e9emption issu de la loi modifi\u00e9e du 22 octobre 2008 dite \u00ab Pacte logement \u00bb peut avoir une influence d\u00e9cisive sur ces projets immobiliers (pour en savoir plus : <a href=\"http:\/\/pacte-logement.lu\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">http:\/\/pacte-logement.lu<\/a>).<\/p>\n<p>Le droit de pr\u00e9emption permet au titulaire du droit d\u2019acqu\u00e9rir un bien par priorit\u00e9 avant d\u2019autres personnes et il peut ainsi s\u2019immiscer dans un projet immobilier.<\/p>\n<p>Il est donc primordial en cas de planification d\u2019une op\u00e9ration immobili\u00e8re d\u2019\u00eatre attentif \u00e0 cette probl\u00e9matique, car ce n\u2019est que si des personnes d\u00e9sireuses de r\u00e9aliser une op\u00e9ration immobili\u00e8re ont conscience <a href=\"http:\/\/www.kaufholdreveillaud.lu\/index.php\/our-services\/real-estate\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">des enjeux<\/a>, qu\u2019elles peuvent anticiper le risque, voire adapter leur approche.<\/p>\n<p>La loi modifi\u00e9e du 22 octobre 2008 dite \u00ab Pacte logement \u00bb pr\u00e9voit aux termes de l\u2019article 3:<\/p>\n<p>\u00ab Les pouvoirs pr\u00e9emptant et les biens soumis au droit de pr\u00e9emption sont :<\/p>\n<ul style=\"font-style: italic; list-style-type: circle;\">\n<li>la commune pour les parcelles sises dans les zones de d\u00e9veloppement au sens de l\u2019article 42 de la loi modifi\u00e9e du 19 juillet 2004 concernant l\u2019am\u00e9nagement communal et le d\u00e9veloppement urbain,<\/li>\n<li>la commune pour les parcelles sises dans les zones \u00e0 restructurer au sens de l\u2019article 55 de la loi modifi\u00e9e du 19 juillet 2004 concernant l\u2019am\u00e9nagement communal et le d\u00e9veloppement urbain,<\/li>\n<li>la commune et le Fonds pour le d\u00e9veloppement du logement et de l\u2019habitat pour les parcelles sises dans les zones de r\u00e9serves fonci\u00e8res au sens de l\u2019article 97 de la loi modifi\u00e9e du 19 juillet 2004 concernant l\u2019am\u00e9nagement communal et le d\u00e9veloppement urbain,<\/li>\n<li>la commune et le Fonds pour le d\u00e9veloppement du logement et de l\u2019habitat pour les parcelles sises dans les zones d\u2019am\u00e9nagement diff\u00e9r\u00e9 au sens de l\u2019article 9, paragraphe 1er de la loi modifi\u00e9e du 19 juillet 2004 concernant l\u2019am\u00e9nagement communal et le d\u00e9veloppement urbain,<\/li>\n<li>la commune pour toutes les parcelles non construites situ\u00e9es dans des zones urbanis\u00e9es ou destin\u00e9es \u00e0 \u00eatre urbanis\u00e9es sur le territoire communal,<\/li>\n<li>la commune et le Fonds pour le d\u00e9veloppement du logement et de l\u2019habitat pour toutes les parcelles situ\u00e9es enti\u00e8rement ou partiellement dans une bande de cent m\u00e8tres longeant la limite de la zone urbanis\u00e9e ou destin\u00e9e \u00e0 \u00eatre urbanis\u00e9e et situ\u00e9e \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de ces zones. [\u2026] \u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces pouvoirs pr\u00e9emptant ont la possibilit\u00e9 de faire valoir leurs droits pour r\u00e9aliser des projets d\u2019urbanisme et la loi pr\u00e9voit pr\u00e9cis\u00e9ment les conditions d\u2019exercice du droit qui doit \u00eatre r\u00e9serv\u00e9 pour \u00abla r\u00e9alisation de logements vis\u00e9s par les dispositions relatives aux aides \u00e0 la construction d\u2019ensembles pr\u00e9vues par la loi modifi\u00e9e du 25 f\u00e9vrier 1979 concernant l\u2019aide au logement. Le droit de pr\u00e9emption peut \u00e9galement \u00eatre exerc\u00e9 en vue de la r\u00e9alisation de travaux de voirie et d\u2019\u00e9quipements publics ainsi que de travaux visant \u00e0 \u00e9riger des \u00e9quipements collectifs conform\u00e9ment aux articles 23 et 24, paragraphe 2 de la loi modifi\u00e9e du 19 juillet 2004 concernant l\u2019am\u00e9nagement communal et le d\u00e9veloppement urbain. \u00bb<\/p>\n<p>Il n\u2019est pas rare de voir les pouvoirs pr\u00e9emptant faire un mauvais usage du droit de pr\u00e9emption d\u2019o\u00f9 il suit qu\u2019il y a un contentieux abondant, aussi bien devant les juridictions administratives (mettant souvent en cause des incomp\u00e9tences, des erreurs de proc\u00e9dure ou tout simplement un usage inappropri\u00e9 du droit de pr\u00e9emption) que devant les juridictions civiles, car la d\u00e9cision d\u2019exercice du droit de pr\u00e9emption aboutit \u00e0 la formation d\u2019un contrat civil.<\/p>\n<p>Entre pouvoirs pr\u00e9emptant, vendeurs, acheteurs ou interm\u00e9diaires, les int\u00e9r\u00eats sont divers.<\/p>\n<p>Le pouvoir pr\u00e9emptant, soucieux de faire usage de sa facult\u00e9 de pr\u00e9empter, doit notamment s\u2019assurer qu\u2019il exerce son droit en accord avec la loi et en respectant la proc\u00e9dure sp\u00e9cifique pr\u00e9vue par les textes. Il n\u2019est pas rare de voir des d\u00e9cisions prises par les mauvais organes ouvrant notamment droit \u00e0 un recours en annulation devant le tribunal administratif.<\/p>\n<p>Les vendeurs, acheteurs et\/ou interm\u00e9diaires ont un int\u00e9r\u00eat commun pour que l\u2019op\u00e9ration se r\u00e9alise ainsi qu\u2019ils l\u2019ont projet\u00e9. Cet int\u00e9r\u00eat commun n\u2019emp\u00eache pas, qu\u2019\u00e0 titre individuel, chaque acteur ait des int\u00e9r\u00eats individuels distincts et il existe des m\u00e9canismes juridiques pour renforcer individuellement sa position et sauvegarder ses int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n<p>Dans le cadre d\u2019une promotion, le promoteur, l\u2019architecte et le bureau d\u2019\u00e9tude investissent souvent beaucoup de temps et d\u2019\u00e9nergie lors de la planification et du d\u00e9veloppement du projet avant m\u00eame d\u2019acqu\u00e9rir des biens. Cet investissement se justifie car ces pr\u00e9misses sont n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9alisation de l\u2019op\u00e9ration et font partie des v\u00e9rifications essentielles en vue de la s\u00e9curisation de la transaction. Mais ces efforts de \u00ab due diligence \u00bb sont vains, si des aspects tels l\u2019incidence potentielle du droit de pr\u00e9emption a \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9e et cette omission implique non seulement des mauvaises surprises cr\u00e9ant des frustrations, mais surtout des frais frustratoires. Si certains vendeurs veulent parfois vendre au plus vite, ils peuvent aussi vouloir attendre ou sont contraints d\u2019attendre de passer l\u2019acte notari\u00e9 (en raison de conditions d\u2019un contrat pr\u00e9liminaire, une indivision, une s\u00e9paration, des successions difficiles, d\u2019autres personnes participant au projet, etc.). Ce qui est souvent frustrant pour toutes ces personnes, c\u2019est qu\u2019elles sont inform\u00e9es de l\u2019exercice du droit de pr\u00e9emption par l\u2019interm\u00e9diaire du notaire, peu avant la passation de l\u2019acte notari\u00e9 qui devrait \u00eatre une \u00e9tape importante de la concr\u00e9tisation du projet immobilier. Ainsi, plac\u00e9 devant le fait accompli, elles n\u2019ont d\u2019autre choix que de consid\u00e9rer leurs options ex post.<\/p>\n<p>Or, les cl\u00e9s de succ\u00e8s d\u2019une op\u00e9ration r\u00e9ussie r\u00e9sulte souvent du fait de pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier du conseil appropri\u00e9 au bon moment. \u00ab Il vaut mieux pr\u00e9venir que gu\u00e9rir \u00bb est un proverbe qui est tr\u00e8s pertinent en la mati\u00e8re.<\/p>\n<p>Le bon conseil, pouvant intervenir \u00e0 tout moment, il ne faut pas h\u00e9siter d\u2019assurer la sauvegarde de ses droits.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bien que le droit de pr\u00e9emption peut avoir diff\u00e9rentes sources (il peut \u00eatre stipul\u00e9 dans un contrat, d\u00e9couler d\u2019une situation particuli\u00e8re telle l\u2019indivision ou une location), il existe en mati\u00e8re immobili\u00e8re, un droit de pr\u00e9emption d\u2019origine l\u00e9gale. 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